原报告|建业 外面的世界

2019-11-07 17:36:37

简介 : 不过即使建业地产想要偏安一隅,无奈市场竞争激烈,外面的世界千变万化,从本土走向全国化的房企不在少数。中报数据显示,2019年上半年,建业地产的重资产的合同销售金额为276.60亿元,同比增长约9.2%

在过去的27年里,建业地产一直在深入河南市场,没有关注其他任何事情。在过去的20年里,它在河南省积累了大量的资产。

然而,即使建业地产想在某个角落安家落户,市场竞争也是激烈的,外部世界也在不断变化,也没有几家房地产企业从本土走向全国。因此,在2018年的业绩会议上,一直专注于深度培育的建筑业房地产也发出了“走出去”的信号。

当时,胡葆森透露,“建业地产将有条件、有探索地走出河南”。对胡葆森来说,“走出去”是一种资本考验,谨慎是关键。因此,建业房地产界定了“走出河南”的三个条件。以轻资产模式为重点,以半径500多公里的河南六省为主要目标市场,以中原文化城为主要产品出口形式。

2018年12月28日,建业地产与河北省邢台市就邢台市一个小镇的合作开发签署战略合作协议,建业地产将此视为走出河南省的一个时间标志。现在,在过去的近一年里,建设房地产走出去有什么影响?它能适应500公里半径范围内有限的“外部世界”吗?

保持河南市场健康

房地产市场发展之初,各大品牌都非常重视自己的本土地理优势,主要业务基本上都在本土市场。随着规模的发展,许多住宅企业选择走出“舒适区”,扩大经营规模。

然而,在过去的很长一段时间里,在住房企业的繁忙浪潮中,建筑业只存在房地产的匮乏。数据显示,建业地产成立于1992年,已在河南扎根27年。

截至去年年底,建业地产已进入河南省18个地级市和77个县级市。开发项目累计交付面积约3006万平方米,在建项目123个,总建筑面积2448万平方米,土地储备建筑面积4515万平方米,其中股权建筑面积约3411万平方米。根据建业地产的计划,到2019年底,它将覆盖河南所有120个县级以上城市。

资料来源:企业官方网站,《观点索引安排》

从业务构成来看,目前建筑房地产主要集中在住宅开发上,分为轻资产和重资产。建业的所有重资产销售基本上仍位于河南省。据《中国日报》数据,2019年上半年,建业地产的重资产合同销售额为276.6亿元,同比增长约9.2%,合同销售面积约为382万平方米。

今年,根据战略规划,建业地产开始开发轻型资产业务,以开拓河南省以外的市场。截至2019年6月30日,已签署131个轻型资产项目,总规划建筑面积约19.91亿平方米。2019年中期报告显示,上半年建业地产轻资产合同销售额为119.31亿元,同比增长81.3%,增速远高于重资产。然而,与数据相比,重型资产仍然是合同销售的主要贡献者。

数据源:企业公告,观点索引排列

收入方面,2019年1月至6月,建筑业轻型资产收入4.04亿元,占总收入90.68亿元的4.46%。

数据来源:公司财务报告,意见指数排序

在2019年中期业绩会议上,建业地产首席执行官袁徐俊表示,多年来,河南的国内生产总值增速一直高于全国。今年上半年,中国的国内生产总值增长了6.3%,相比之下,河南的国内生产总值增长了7.7%。然而,河南整体城镇化率比全国低7.9个百分点,表明其后发优势非常明显。

他还指出,河南的房地产市场潜力巨大。今年上半年,全国房地产销售面积同比下降1.6%,但河南省同比增长近7%。销售额方面,上半年全国销售额增长6%左右,河南省增长20%左右。因此,未来建筑业将继续坚持河南中原深度培育战略。

轻资产测试

回顾过去一段时间建筑房地产的重大变化,可以概括为商业房地产的轻资产配置和进取精神。

首先,就轻资产分布而言,建筑业房地产的主要表现是收购预制建筑公司“钟敏游助”和由中原建筑业承接的建筑业务。第二是林·严明的加入。

7月10日,胡葆森完成了对天津钟敏游助科技有限公司100%股权的收购,交易对价16.5亿元,溢价46.5%。据数据显示,钟敏·游助是一家专门生产装配式建筑的公司。借助中国公民的组装建设能力,建筑业的轻型资产模式有了额外的助推器。

胡葆森强调,在“走出河南”的命题中,中原建筑业承担了建筑业务,主要产品形式是中原文化城。根据2019年中期报告,在与河北省邢台市中原文化镇签订合同后,中原建筑行业已经收到了来自全国各地政府和企业的10多份合作意向。

截至2019年6月30日的六个月内,中原建筑工业共有6个意向项目,其中中原文化城形式的意向项目3个,住宅项目3个。截至2019年6月30日的6个月内,建业地产已签订22个轻型资产项目合同,其中包括一个省外项目,总建筑面积估计为319万平方米。

数据来源:公司财务报告,意见指数排序

除了中原地区的建筑业,建筑业房地产业采取的另一项措施是增加林严明。数据显示,林严明在凯德集团的22年间,带领凯德中国成功实现了轻资产的转型,拓展了业务范围。

根据财务报告,在他的领导下,凯德集团的收入从2013财年的39.78亿新元增加到上一财年的46.09亿新元。2017财年的净利润为9.083亿新西兰元。2018财年税后净利润为17.6亿新西兰元,同比增长12.3%,为2008年以来最高净利润。

也许,胡葆森想利用林严明的参与来加强轻资产的羽翼,实现业务绩效的增长。目前,建筑业共有26个商业项目,覆盖河南省16个省辖市。其中,17个正在建设中,9个已经在运行,还有很大的增长空间。

寻求稳定性的提高

从目前的行动来看,建业房地产可以说是一个相对稳定的企业。在“走出河南”的命题中,它选择了相对较低成本的轻资产,可能是因为它考虑了自身财务的实际情况,注重财务匹配因素。

根据2019年年中的报告,建业房地产的总资产负债率达到91%。对此,管理层解释说,这是高增长阶段不可避免的现象,债务比率包括相对较大的应收账款。这表明该公司有大量已售出的突出资源可供未来结转。

管理层透露,2019年年中,建业房地产的现金存量为238亿元,其中45.8亿元为限制性资金。今年上半年共发行4亿美元债券,一月发行,四月发行,生息负债总额比去年年底增加了35%。

资料来源:《中国日报》,意见索引整理

通过观察过去三年来建筑房地产的净借款率,我们可以发现,在2017年年中达到81.10%之后,建筑房地产的净借款率开始回落,并在今年上半年恢复到60.5%的正常水平。纵观全年,2016年的最高点是65.4%。预计2019年全年净贷款利率将保持在60%左右,低于行业平均水平。

在借款方面,截至7月底,中国建设地产共发行海外债务19亿美元,8月初又发行3亿美元,总额为22亿美元。其中,8亿是汇率套期保值项目,其余14亿也在跟踪人民币走势的变化,在相对稳定的时候会做出相应的安排。

管理层透露,该公司仍有6亿债券在海外发行,暂时不打算申请新的配额。信托融资方面,比例控制在10%左右,利率保持在10%-12%。并打算将毛利率控制在25%,将已出售和未转让部分的毛利率控制在24%。

最初的报告对数字很敏感,追溯了它的起源,解释了房地产的深层背景。坚持实践,揭示行业整体发展规律。

本文来源于房地产网络的观点

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